DAS MIETRECHT IN SPANIEN
Das spanische Mietrecht zeichnet sich durch einen großen Unterschied zum z.B. deutschen Mietrecht, eine sich häufig ändernde Gesetzgebung, einen besonderen Mieterschutz mit z.B. gesetzlichen Mindestlaufzeiten von Wohnraum-Mietverträgen und spezielle Fallkonstellationen mit großer Praxisrelevanz, wie z.B. die touristische Vermietung, aus. Auf der anderen Seite besteht für Geschäftsraummietverträge fast absolute Vertragsfreiheit.
Daneben gibt es in der täglichen Praxis zahlreiche Mischformen von Verträgen, die die zeitweise entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Immobilien zum Inhalt haben, sich aber nicht nur nach den mietrechtlichen Gesetzen richten (z.B. „Traspaso“ bei Geschäftsräumen).
Hinzu kommen auch noch unterschiedliche regionale Gesetze, die je nach Einzelfall ebenfalls Anwendung finden. Hier den Überblick zu behalten ist selbst für Fachleute nicht immer einfach. Und darauf zu hoffen, dass schon nichts passieren wird, zahlt sich oftmals eben nicht aus.
Von aktueller Bedeutung ist leider -aufgrund gesetzgeberischer Versäumnisse- das Thema Zwangsräumungen von besetzten Immobilien durch sog. „Okupas“.
Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie auf den Kanaren zu mieten oder zu vermieten, sollten Sie sich unbedingt vorher (!) von einem Mietrechts-Spezialisten beraten lassen.
WARUM UNS BEAUFTRAGEN?
Unsere Mandanten sind sowohl Mieter als auch Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen. Wir sind für diese seit vielen Jahren in diesem praxisrelevanten Bereich tätig, nicht nur in beratender Funktion, sondern auch in eigener Sache als Parteien von Wohn- und Geschäftsraummietverträgen. Von daher können wir uns gut in unsere Mandanten hineinversetzen und wissen, worauf es in der Praxis ankommt.
Wir bieten daher ein an praktische Bedürfnisse angepasstes breit gefächertes Leistungsangebot:
- Erstellung von Verträgen für Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnisse
- Beratung bei Kurzzeitmietverträgen / touristischer Vermietung
- Beratung und Prüfung von Mietverträgen und sog. „Mischverträgen“ mit mietrechtlicher Grundlage
- Beratung bei Mieterhöhungen
- Beratung hinsichtlich der Beendigung von Mietverhältnissen
- Erstellung von Aufhebungsverträgen
- Beratung bei „Time-Share“ und dessen Abwandlungen in der Praxis
- Steuerservice für Einkommen aus Vermietungen
- gerichtliche Durchsetzung von Mieter- und Vermieterrechten, z.B. Räumungsklagen wegen Nichtzahlung der Miete oder Zwangsräumungen von „Okupas“
Mietrechts-Gerichtsprozesse in Spanien
Gerichtliche Verfahren dauern in der Regel lange und sind relativ teuer. Selbst wenn man genau weiß, daß man Recht hat, kann es dauern, bis man auch wirklich Recht bekommt, zumal der Ausgang des ersten Prozesses nicht immer sicher ist.
Bei uns hat daher die aussergerichtliche und lösungsorientierte Streitbeilegung einen besonders hohen Sellenwert. Der Leitgedanke hierbei ist, dass es sich in wirtschaftlicher Hinsicht oftmals nicht lohnt, jahrelang durch Prozessprobleme für andere Aufgaben blockiert zu sein.
Nicht immer ist die Klage der beste Weg. Kreative Lösungsansätze führen vor allem im Mietrecht oft zu einem optimierten Ergebnis.
Dennoch sind gerichtliche Auseinandersetzungen in der täglichen Praxis nicht immer vermeidbar. Sollte es zu einem mietrechtlichen Gerichtsverfahren kommen, können Sie sich auf uns als starke Partner an Ihrer Seite verlassen.
Sprechen Sie uns bei einem Mietrechts-Problem rechtzeitig an, damit wir zusammen mit Ihnen die beste Lösung für Ihre Angelegenheit finden können.
Aktuelles Praxis-Problem: Zwangsräumungen von „Okupas“
Für deutsche, österreichische und schweizerische Verhältnisse unfassbar, aber in Spanien haben rechtswidrige Besetzer von Immobilien (sog. „Okupas“) nach einer sehr kurzen Frist von nur 48h Rechte gegenüber dem Eigentümer und dieser muss eine langen -und in den meisten Fällen auch teuren- Rechtsweg über eine völlig überlastete spanische Justiz gehen, um seine Eigentumsrechte geltend zu machen. Oftmals erhält er seine Immobilie erst nach Jahren mit enormen Beschädigungen und völlig leergeräumt wieder, ohne jemals eine Entschädigung zu erhalten.
Immobilieneigentümer in Spanien sind bei illegalen Besetzungen faktisch rechtslos gestellt, sofern nicht augenblicklich gehandelt wird.
Lassen Sie es nicht soweit kommen. Sorgen Sie vor und sollte es doch zu einer illegalen Besetzung Ihrer Immobilie kommen, melden Sie sich unverzüglich bei uns, außerhalb der normalen Geschäftszeiten auch über unser Notfalltelefon.
Mietrechts-Steuerservice
Sie haben Einkünfte aus der Vermietung einer in Spanien belegenen Immobilie? Denken Sie daran, dass Sie in diesem Fall in Spanien steuerpflichtig sind, auch wenn Sie Ihren festen Wohnsitz in Deutschland und vielleicht nur ein paar Tage oder Wochen hier vor Ort sind. Dies wird oft übersehen bis sich das spanische Finanzamt meldet und die Steuern für die letzten 4 Jahre samt Strafzahlung nachfordert.
Wir bieten einen Steuerservice für unsere Mandanten in Kooperation mit einem spezialisierten Steuerberater. Sprechen Sie uns einfach an.
FRAGEN UND ANTWORTEN ZUM MIETRECHT IN SPANIEN
Welche Rechte und Pflichten haben die Mietvertragsparteien im spanischen Recht?
Nach den Artikeln 1554 und 1555 des Código Civil (spanischen Zivilgesetzbuch) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu übergeben und ihm für die Dauer des Mietvertrages den ordnungsgemäßen Gebrauch zu gestatten. Auf der anderen Seite ist der Mieter verpflichtet, den Mietpreis vereinbarungsgemäß zu bezahlen und sorgsam mit der Mietsache umzugehen.
Kann man in Spanien einen Mietvertrag auch mündlich abschliessen?
Ja, der Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Das sollte aber unbedingt vermieden werden, da man die mündlichen Vereinbarungen im Zweifel auch beweisen müsste. Wichtig ist, dass der Mietvertrag nicht nur schriftlich abgefasst, sondern auch verstanden wird. Um wirklich sicherzugehen, sollte man den Vertrag vorher von einem spezialisierten Anwalt prüfen lassen, die Gebühren hierfür sind gut angelegtes Geld.
Wieviele Monate darf die Miete in Spanien im Voraus verlangt werden?
Die häufig in Mietverträgen über Wohnraum anzutreffende Praxis, wonach die Monatsmiete für 3, 6 oder sogar 12 Monate im Voraus bezahlt werden muss, ist nach spanischen Recht unwirksam. Das Gesetz spricht eine klare Sprache und die Rechtsprechung vertritt die Interpretation des Gesetzes, die den Mieter am meisten schützt. Danach darf nur eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden, eine anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag entfaltet keine rechtliche Wirkung.
Wie hoch darf die Kaution bei Mietverträgen in Spanien sein?
Das kommt darauf an: Bei Mietverträgen über Wohnraum darf höchstens eine (!) Monatsmiete als Kaution verlangt werden, bei Geschäftsraummiete sind es zwei Monate. Die Mietvertragsparteien können aber, und das wird in der Praxis auch oftmals so gehandhabt, als weitere Sicherheit z. B. die Zahlung einer weiteren Monatsmiete vereinbaren.
Ich möchte eine Wohnung zum Leben und Arbeiten (Homeoffice) auf Teneriffa mieten. Gilt hierfür das Recht für Wohnräume oder für Geschäftsräume?
Wenn die berufliche Tätigkeit wie in diesem Fall innerhalb der Wohnräume ausgeübt wird, richtet sich das Mietverhältnis nach Wohnmietrecht.
Gibt es eine Mindestlaufzeit für Geschäftsraummietverträge?
Nein, die Vertragsdauer bei Geschäftsraummietverträgen ist frei verhandelbar.
Aktuelles Mietrecht Spanien
Es ist ein beruhigendes Gefühl, sich jederzeit vertrauensvoll an seinen persönlichen Berater wenden zu können
Wir stehen Ihnen in allen mietrechtlichen Angelegenheiten vertrauensvoll zur Seite